Mit Immobilienhandel reich werden? Die Fix-and-Flip-Strategie

Das Grundprinzip dieser Strategie ist recht einfach und schnell erklärt: Du kaufst eine bestehende Immobilie. Dieses wertest du durch Sanierung, Modernisierung oder Renovierung auf. Nun ist die Immobilie im Wert gestiegen und du kannst diese mit Gewinn verkaufen. 

Dann geht das Gleiche wieder von vorne los. Du nimmst deinen Gewinn und reinvestiert diesen in das nächste und auch größere Projekt. Je nach Vorlieben kannst du dieses Vorhaben fortführen, pausieren oder beenden. So das Prinzip in groben Zügen. 

Fix and Flip in der Praxis

Aus seiner Bruchbude eine moderne und schicke Immobilie machen. Diese wird dann für Käufer:innen attraktiver. Sie sind dann bereit mehr Geld zu bezahlen und du gewinnst finanziell dabei. 

Dieses Vorhaben geht nur auf, wenn der Verkaufspreis so hoch ist, dass die Sanierungs-, Modernisierungs- und Renovierungskosten plus all die anderen Ausgaben abdeckt. Das ist realistisch, da der Mehrwert einer modernen Immobilie höher sein kann als die Kosten der Maßnahmen. Es wird so auch der organisatorische Aufwand bezahlt, den du gelistet hast, um die Immobilie aufzuwerten. Denn viele sind zu bequem, um sich selbst um die Renovierung zu kümmern. 

Dieses Prinzip lässt sich auf Wohnungen, Häuser oder auch Gewerbeimmobilien anwenden. Je nachdem wie viel Kapital du am Anfang zur Verfügung hast, beginnst du bei kostengünstigeren Wohnungen oder schon bei teureren Häusern. 

Nutzen kannst du entweder Eigenkapital, was dich flexibler und autonomer macht. Aber auch eine Finanzierung mit Krediten ist möglich. Die private Kreditvergabe-Kriterien sind vergleichbar mit Baufinanzierungen. Normalerweise wird ein Eigenkapital von mindestens 20 oder 30 Prozent erwartet. Des weiteren muss die Bank bereit sein die Fix-and-Flip-Strategie zu akzeptieren. 

Bei einer Fremdfinanzierung steigt zudem das Risiko. Denn die Kredite müssen in jedem Fall zurückgezahlt werden. Auch, wenn es ein Verlustgeschäft sein kann. Zudem musst du hier die Zinsen miteinrechnen. 

Für wen ist die Strategie etwas?

Wenn du dein Geld für dich arbeiten lassen möchtest, bist du hier falsch. Bei dieser Strategie musst du mitarbeiten. Du solltest dich mit Immobilien und dem Immobilienmarkt gut auskennen. Hier sind ein paar wichtige Punkte:

Wo ist das Objekt?

Hier geht es um die Lage. Ist es in einem Szeneviertel in der Stadt, auf dem Land oder schlecht angebunden am Stadtrand. All das wird Einfluss auf den Kauf- und Verkaufspreis haben. In manchen Gegenden gibt es auch viel Leerstand. Hier lohnt sich diese Methode nicht. Achte also darauf, wo es sich befindet und welche Potentiale dort sind. 

In welchen Zustand ist das Objekt?

Ein paar Schönheitsreparaturen nehmen weniger Geld und Zeit in Anspruch als ein Schimmelbefall durch Feuchtigkeit in den Wänden. Daher ist es sehr sinnvoll das Gebäude vorab auf Herz und Nieren zu prüfen. Scheue nicht davor zurück eine:n Exptert:in zu Hilfe zu rufen. Du möchtest nicht eine Immobilie nachher an der Backe haben, die dich Unmengen Geld kostet. Vergleiche zudem die potenziellen Kosten mit deinem Kapital und dem möglichen Verkaufspreis. Das sollte dir eine Richtung für deine Entscheidung geben. 

Welche Handwerker:innen benötige ich?

Für eine gute Instandsetzung deiner Immobilie brauchst du gute und zuverlässige Handwerker:innen. Sie machen die wichtigste Arbeit. Daher ist es wichtig nach professionell arbeitenden Handwerker:innen Ausschau zu halten. Frage bei deinen Bekannten nach guten Kontakten. Am besten baust du auf lange Sicht ein Handwerknetzwerk auf. Wenn sie sich untereinander von mehreren Projekten kennen, können sie Hand in Hand miteinander arbeiten. So wird der Ablauf von Projekt zu Projekt reibungsloser.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Das sind wir auch schon bei dem Stichpunkt der Kalkulation. Denn jede Investition will vorher sorgfältig durchgerechnet werden. Dabei gilt es die Kosten von dem geplanten Verkaufspreis abzuziehen. 

Eine Rechnung könnte so aussehen:

Geplanter Verkaufspreis

Kaufpreis

Nebenkosten des Erwerbs

Sanierungs- Modernisierungs- oder Renovierungskosten

Laufende Kosten wie Unterhalt oder Zinsen

Puffer für Risiko

Daraus ergibt sich der Gewinn vor den Steuern, also der Bruttogewinn. Davon muss noch die Steuerlast abgezogen werden. Somit ergibt sich der reine Gewinn. 

Der Verkauf

Wie sich manchmal der Kaufprozess in die Länge ziehen kann, kann es auch mit dem Verkauf dauern. Deswegen ist es wichtig frühzeitig das Objekt zu inserieren und mit potentiellen Käufer:innen ins Gespräch zu gehen. Denn du möchtest vermeiden, dass zwischen Fertigstellung des Objekts und Verkauf viel Zeit liegt. 

Fix and Flip in Deutschland

Verkaufspreis ist nicht gleich Gewinn. Denn in Deutschland hat das Finanzamt ein Wörtchen mitzureden und verlangt Steuern an der Veräußerung. Außerdem fallen diverse Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und eventuell auch eine Makler:innenprovision an. Vor allem die Grunderwerbssteuer kann einen großen Posten ausmachen. Sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Den niedrigsten Betrag hat Bayern mit 3,5 Prozent. Der höchste besteht in Brandenburg mit 6,5 Prozent. Grundsätzlich kann man circa zehn Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkulieren. 

Steuern fallen auch beim Verkauf an. Veräußerungsgewinne bei Immobilien sind als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig. Ausnahme: Wenn du deine Immobilie für zehn Jahre hältst. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkaufsgewinn, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor von dir genutzt wurde. 

Privates Investment kann schnell zum Gewerbe werden

Wenn du innerhalb eines fünf-Jahres-Zeitraums mehr als drei Objekte kaufst und wieder verkaufst, geht der Staat davon aus, dass du gewerblichen Grundstückhandel betreibst. Dann sind diese Veräußerungen keine privaten Geschäfte mehr und es gelten andere steuerliche Regelungen. 

Wenn es zu diesem Fall kommt, unterliegen alle Veräußerungsgewinne der Steuerpflicht. Auch unabhängig von der Haltedauer. Solltest du also Fix and Flip privat betreiben wollen, solltest du die drei Objekte in fünf Jahren nicht übersteigen. Welche Objekte genau dazu zählen, muss individuell geklärt werden. 

Fazit

Die Fix-and-Flip-Strategie ist keine einfache Möglichkeit nebenbei Geld zu verdienen. Hierzu gehört ein gutes Gespür, einiges an Arbeit und viel Wissen. Daher ist dies nur für Menschen mit einem gewissen unternehmerischen Mut.