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BETONGOLD

Immobilien-Teilverkauf: Ein attraktives Angebot? 

von Zoe Brunner

Wie bekommt man auf einem Schub Unmengen Geld? Man muss es sich verdienen… Oder hat die Möglichkeit zum Teilverkauf! Seit 2018 ist es auch in Deutschland bekannt, einen Teil deiner Wohnung zu verkaufen und trotzdem die gesamte Immobilie zu nutzen. Ist es das ideale Angebot oder doch nur ein Fallstrick?

 

Mit den Worten „Klüger Wohnen. Besser leben.“ wirbt die Deutsche Teilkauf GmbH für eine Teilveräußerung von Immobilien. Das Unternehmen möchte Miteigentümer von Objekten werden, ohne einzuziehen oder das Haus oder die Wohnung selbst zu nutzen. Der Verkäufer wiederum erhält den Kaufpreis und darf weiterhin die gesamte Immobilie beanspruchen. Hört sich wie ein Traumangebot an. Eine hohe Liquidität spricht besonders Senioren an, die mit Rente und Rücklage ihre Ausgaben nicht decken können oder denen sogar trotz Immobilienbesitz eine Altersarmut droht. Genau diese Personen sind die Zielgruppe.

Doch dieses verlockende Angebot muss doch einen Haken haben, denn wie man im Englischen so schön sagt, ist es: „too good to be true“. Es sind doch sicherlich die zusätzlichen Kosten, die zum Verhängnis werden können. Genau das ist es: Bei einem Teilverkauf muss der Verkäufer als Gegenzug eine monatliche Nutzungsgebühr zahlen, die basierend auf dem Auszahlungsbetrag ermittelt wird. Einerseits besteht die Möglichkeit einer variablen Gestaltung, die sich an einem vertraglich vereinbarten Referenzzinssatz der Finanzwirtschaft orientiert. Andererseits kann bei Vertragsabschluss auf Wunsch auch eine Festschreibung des Nutzungsentgelts auf fünf, zehn oder 15 Jahre erfolgen. Das heißt, möchte man als Immobilieneigentümer 50% seines Hauses mit einem Marktwertvon 300.000 Euro an ein Teilkaufunternehmen verkaufen, wäre der Auszahlungbetrag 150.000 Euro. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie profitieren Immobilienbesitzer und Teilkaufunternehmen anteilig von der Wertsteigerung. Ein Teilkaufunternehmen wird daher nur investieren, wenn es von der Wertsteigerung der Immobilie überzeugt ist.

Je nachdem, wie viel man verkaufen möchte, wie hoch der Wert der Immobilie ist und für welche Gestaltung des Nutzungsentgelts man sich entscheidet, wird das monatliche Entgelt berechnet. Der Immobilieneigentümer erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das im Grundbuch erstrangig eingetragen wird. Die Kosten für die Instandhaltung und Grundsteuer sind in dieser Rechnung nicht einkalkuliert. Dafür kann der Immobilieneigentümer weiterhin sein Zuhause nutzen und gestalten, wie er es wünscht.

Der Nießbrauchvertrag zwischen Unternehmen und Eigentümer muss also gut durchdacht sein. Werden die Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllt, riskiert man eine Zwangsversteigerung – wie bei einem Mietverhältnis eine Räumung. Je älter man ist, desto weniger beträgt die Wohndauer in der Immobilie und desto kürzer ist das Nutzungsentgelt zu entrichten. Folglich können besonders ältere Immobilienverkäufer durch die vertragliche Zusammenarbeit mit dem gewerblichen Teilkäufer profitieren.

Wie bei jeder Investition oder Geldfrage kommt es auf die persönliche Situation und die finanziellen Kapazitäten an. Für die einen zahlt sich ein Teilverkauf aus und für andere nicht. Bei einem Teilverkauf ist es wichtig, den hohen Geldbetrag nicht direkt zu Beginn zu vergeuden. Darüber hinaus muss einem bewusst sein, dass es sich ggf. um eine langjährige Vertragsbindung handelt. Es ist zudem immer ratsam, die Alternativen wie Hypothekenkredit, Leibrente oder einen Immobilienkredit in Betracht zu ziehen und dann abzuwägen, was für dich besser geeignet ist. Wer aber im hohen Alter zügig an Geld kommen möchte, hat mit einem Teilverkauf ein neues Modellgefunden, wie er das möglicherweise umsetzten kann.

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Zoë ist in London aufgewachsen und besuchte dort die deutsche Schule. Aktuell arbeitet sie bei StoryMachine, studiert Journalismus und ist nebenbei als freie Journalistin tätig.