IMMOBILIENKRISE?
Wohnungen stehen nicht leer, weil sie unbewohnbar wären, sondern weil Eigentümer sie unbewohnt lassen. Diese Realität ist unbequem, denn sie verschiebt die Verantwortung weg von Politik und Marktmechanismen hin zu individuellem Verhalten.
Leerstand als Ergebnis von Marktphasen
In der Vergangenheit hat der Immobilienmarkt ein klares Signal gesendet. Preise stiegen über Jahre hinweg nahezu kontinuierlich. Wer Wohnraum hielt, profitierte oft allein durch Zeit. Mieteinnahmen waren nicht zwingend erforderlich, um Rendite zu erzielen. Wertzuwächse reichten aus, um fehlenden Cashflow zu kompensieren.
Unter diesen Bedingungen wurde Leerstand zu einer funktionierenden Strategie. Solange die Preise stiegen, blieb das Risiko gering. Aufwand hingegen blieb hoch. Vermietung bedeutete Verwaltung, Instandhaltung, rechtliche Rahmenbedingungen und langfristige Bindung. Leerstand bedeutete Ruhe.
Diese Logik war kein Irrtum, sondern eine Folge der Marktphase. Ob sie sich wiederholen lässt, bleibt offen. Steigende Zinsen, veränderte Finanzierungskosten und wachsende Regulierung verändern die Rahmenbedingungen spürbar.
Andere Formen des Leerstands
Spekulativer Leerstand beschränkt sich nicht auf Luxusobjekte oder innerstädtische Neubauten. Auch in mittelgroßen Städten stehen Wohnungen leer, obwohl Nachfrage besteht. Besonders häufig betrifft dies ältere Mehrfamilienhäuser, deren Modernisierung aufgeschoben wird.
Statt schrittweise zu sanieren und zu vermieten, wird der Bestand bewusst eingefroren. Die Substanz altert, Investitionen werden vermieden, der Leerstand verlängert sich. Der Grund liegt häufig im Verkaufsziel. Ein leerstehendes Gebäude lässt sich später leichter vollständig sanieren oder in Paketen veräußern. Bestehende Mietverhältnisse gelten dabei als Hindernis.
Auch Erbengemeinschaften tragen zu diesem Bild bei. Uneinigkeit, fehlende Entscheidungsstrukturen oder das Abwarten auf bessere Marktpreise führen dazu, dass Wohnraum über Jahre ungenutzt bleibt. Nicht aus Kalkül, sondern aus Stillstand.
Warum Vermietung oft als Belastung wahrgenommen wird
Vermietung gilt für viele Eigentümer als Risiko. Mietrechtliche Regelungen, Kündigungsschutz und politische Eingriffe erzeugen Unsicherheit. Hinzu kommt die Sorge vor Instandhaltungskosten und unvorhersehbaren Ausgaben. Diese Wahrnehmung führt dazu, dass Leerstand als risikoärmer erscheint als Nutzung.
Dabei zeigt die Praxis etwas anderes. In angespannten Märkten lassen sich selbst einfache Wohnungen zuverlässig vermieten. Einnahmen entstehen regelmäßig, Risiken lassen sich durch Rücklagen und Verwaltung begrenzen. Dennoch bleibt die Entscheidung gegen Vermietung bestehen, weil Aufwand und Verantwortung gescheut werden.
Gesellschaftliche Folgen eines privaten Problems
Leerstand wirkt nicht isoliert. Jede ungenutzte Wohnung verschärft den Druck auf den Markt. Angebot verknappt sich, Preise steigen, soziale Spannungen nehmen zu. Besonders betroffen sind Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen, die auf funktionierenden Wohnungsmarkt angewiesen sind.
Wohnraum erfüllt mehr als eine wirtschaftliche Funktion. Er ist Grundlage für Stabilität, Teilhabe und soziale Durchmischung. Wenn er ungenutzt bleibt, entsteht ein Ungleichgewicht, das sich nicht durch Neubau allein lösen lässt.
Handlungsoptionen sind vorhanden
Leerstand ist kein Zwangszustand. Befristete Mietverträge ermöglichen Planungssicherheit. Professionelle Verwaltungen übernehmen operative Aufgaben. Sanierungen lassen sich etappenweise umsetzen. Auch flexible Nutzungskonzepte bieten Spielraum zwischen Vermietung und späterer Verwertung.
Dass diese Möglichkeiten nicht genutzt werden, ist selten ein strukturelles Problem. Meist fehlt die Bereitschaft, Verantwortung zu übernehmen oder Entscheidungen zu treffen.
Fazit
Spekulativer Leerstand ist kein Zeichen von Wohnungsmangel, sondern von Passivität. Wohnraum steht nicht leer, weil er fehlt, sondern weil er nicht genutzt wird. Die Ursachen liegen weniger im Markt als im Verhalten einzelner Eigentümer.
Die Frage ist nicht, ob Wohnraum vorhanden ist. Die Frage ist, warum er ungenutzt bleibt. Solange diese Haltung bestehen bleibt, werden neue Wohnungen allein das Problem nicht lösen.
Ein Gastbeitrag von Jan Moritz Becker. Er ist Immobilieninvestor, öffentlich bestellter Gutachter und Influencer. Er hat einen zweistelligen Millionen Immobilienbestand eigenständig aufgebaut und steht für klare unternehmerische Entscheidungen, die wirtschaftliche Logik und gesellschaftliche Verantwortung verbinden.
