Wenn Mieter ohne Erben sterben: Wie Vermieter wieder an ihre Wohnung kommen

Stell dir vor, dir gehört ein kleines Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung darin. Eines Tages ruft dich ein Mieter an. Aus der Wohnung nebenan kommt seit Tagen ein unangenehmer Geruch. Das ist ausgerechnet die Wohnung des älteren Mieters, der diesen Monat seine Miete nicht überwiesen hat. Du hast bereits mehrfach versucht, ihn zu erreichen, ohne Erfolg. Was kannst du nun tun?

Schritt 1: Gewissheit schaffen

Als Vermieter musst du nun aktiv werden. Wichtig ist, hier nicht allein zu handeln, sondern die zuständigen Behörden zu benachrichtigen. Die Wohnung darf von dir weder geöffnet noch betreten werden. Auch wenn dir die Wohnung oder das ganze Haus gehört, bleibt das Mietverhältnis zunächst bestehen. Im Todesfall geht es auf mögliche Erben über. Verschaffst du dir eigenmächtig Zugang zur Wohnung, kann das rechtlich als Hausfriedensbruch gelten.

Die Polizei klärt vor Ort die Situation: Sie stellt die Identität der Person fest, prüft die Todesumstände und schließt ein mögliches Fremdverschulden aus. Außerdem sorgt sie dafür, dass die Wohnung zunächst gesichert wird. Die Feuerwehr kommt hinzu, da die Wohnung in diesem Fall dringend geöffnet werden muss. Sie darf die Tür gewaltsam öffnen, wenn der Verdacht besteht, dass sich eine verstorbene Person darin befindet. Wenn keine Angehörigen gefunden werden, übernimmt das Ordnungsamt, um die Bestattung zu organisieren.

Schritt 2: Einen Ansprechpartner finden

Jetzt beginnt das eigentliche Problem: Du bist Vermieter einer vollen Wohnung, hast aber keinen Ansprechpartner. Niemand meldet sich, es gibt keine offensichtlichen Erben. Gleichzeitig verstreicht Monat um Monat ohne Miete, während die Risiken durch mangelnde Hygiene und für den Gebäudezustand mit jeder Woche steigen. Der nächste Schritt ist daher die Erbenermittlung. Findest du die rechtmäßigen Erben, kannst du dein Sonderkündigungsrecht nutzen. Dieses erlaubt es dir, den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters zu kündigen. Lassen sich keine Erben finden, bleibt dir nur der Weg zum Nachlassgericht.

Schritt 3: Der Nachlasspfleger übernimmt

Du wendest dich an das Nachlassgericht. Dort wird geprüft, ob es doch noch mögliche Erben gibt und ob ein Nachlasspfleger eingesetzt werden muss. Dieser Prozess kann mehrere Wochen dauern. Bleiben die Erben unbekannt, bestellt das Gericht einen Nachlasspfleger. Seine Aufgabe ist es, den Nachlass zu sichern und zu verwalten. Er handelt stellvertretend für die unbekannten Erben und wird damit zu deinem Ansprechpartner. Für dich bedeutet das allerdings nicht automatisch eine schnelle Lösung. Denn der Nachlasspfleger darf nur mit dem Vermögen arbeiten, das im Nachlass vorhanden ist. Ist kein Geld da, kann er beispielsweise auch keine Wohnungsräumung beauftragen.

Schritt 4: Kein vorhandenes Vermögen

Wenn der Verstorbene verschuldet war und kein Geld für die Verwaltung des Nachlasses vorhanden ist, wird das Verfahren des Nachlassgerichts eingestellt. Der Vermieter bleibt in diesem Fall auf allen Kosten sitzen und muss sich selbst um die Räumung und Reinigung der Wohnung kümmern.

Fazit: Ohne Erben wird es kompliziert

Der Tod eines Mieters bedeutet für Vermieter nicht automatisch, dass sie schnell wieder über ihre Wohnung verfügen können. Im Gegenteil: Ohne Erben beginnt oft ein komplizierter Nachlassprozess. Währenddessen steht die Wohnung leer, Mieteinnahmen bleiben aus und zusätzliche Kosten können entstehen. Was nach einem seltenen Einzelfall klingt, ist in Deutschland gar nicht so ungewöhnlich und erfordert strukturierte Abläufe und professionelle Begleitung, um rechtliche Stolperfallen zu vermeiden und Kosten so gering wie möglich zu halten.

Dies ist ein Gastbeitrag von Ira Kröswang. Sie ist Württembergische Notariatsassessorin und seit mehr als 20 Jahren Expertin für Nachlassverwaltung. Dabei hat sie sich auf die Testamentsvollstreckung, Nachlasspflegschaft und Erbenermittlung spezialisiert. Mit ihrem 19-köpfigen Team betreut sie mehr als 200 Nachlassabwicklungen parallel. Im Februar 2026 erschien ihr Buch „Einfach erben“.